1세대가 2주택을 보유한 뒤 한 채를 매도하더라도 각종 요건을 충족하면 양도세를 부과 받지 않는다. 이사나 혼인 등으로 불가피하게 2주택이 되었을 경우 각종 양도세 면제 요건을 꼼꼼하게 따져야 한다. 사진은 부산 북구 화명신시가지 전경. 부산일보DB

1세대 1주택과 그 부수토지의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 양도세를 과세하지 않는다. 1세대가 주택 한 채를 2년 이상 보유하다 팔았을 때는 9억 원 이하 주택에 한해 양도 차익이 있더라도 양도세를 비과세하는 것이다. 그 취지는 서민의 주거생활 안정을 도모하려는 데 있다.

여기서 '1세대 1주택'이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우. 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것을 말한다. 그렇다면 두 채를 보유하다가 한 채를 팔면 양도세는 어떻게 부과될까. 2주택자가 되더라도 비과세를 하는 경우가 있다. 1세대 1주택자가 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택을 보유했을 때 비과세 특례를 적용 받을 수 있다.

직계존속 봉양할 목적이나
혼인으로 두 세대 합친 경우
5년 내 둘 중 한 채 양도하면
1세대 1주택 비과세 적용

비과세 요건 충족 못할 경우
차익 작은 집 선매도 유리

단, 기본적으로 양도하는 주택은 비과세 요건을 갖춰야 한다. 그리고 처분 기한을 반드시 지켜야 한다. 이는 1세대 2주택이라 하더라도 투기성이 거의 없다고 보기 때문이다. 이 밖에도 1세대 2주택의 비과세 요건은 다양하다. BNK금융그룹 개인금융 마이스터인 WM사업부 강상구 세무사의 조언에 따라 1세대 2주택의 양도소득세 비과세 요건에 대해 알아본다.

■일시적 2주택의 경우

국내에 1주택을 소유한 세대가 그 주택(종전의 주택)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우가 있다. 이때에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고, 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 한국자산관리공사에 매각 의뢰, 법원 경매, 공매 중인 경우 포함)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정한다.

■직계존속 동거봉양 목적

1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 만 60세 이상의 직계존속(직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우와 배우자의 직계 존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우에는 세대를 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다.

■혼인에 따른 2주택의 경우

1주택을 보유한 자가 1주택을 보유한 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우이다. 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거 봉양하는 무주택자가 1주택을 보유한 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우도 있다. 이런 경우에는 각각 그 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세규정을 적용한다.

■상속 주택 특례

상속 받은 주택과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원 입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당한다)을 국내에 한 채씩 소유하고 있는 1세대가 주택을 양도하는 경우에는 국내에 한 채의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.

■농어촌주택 특례

농어촌주택과 일반주택(농어촌주택 외의 주택을 말한다)을 국내에 각각 한 채씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 주택을 한 채 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다. 여기서 농어촌주택이란 수도권 이외 지역의 읍(도시지역은 제외) 또는 면 지역 소재 주택. 이농민이 취득 후 5년 이상 거주한 주택, 귀농주택, 상속 받은 주택을 말한다. 농어촌주택에 대한 판단은 상당히 난해하므로 반드시 법조문을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 농어촌에 있다고 모두 농어촌주택으로 분류되지는 않고 일반주택으로 분류되는 경우가 많기 때문이다.

■매도 순서 중요

1세대가 2주택 이상을 보유하게 된 경우에는 어떤 주택을 먼저 매도하느냐 하는 것이 무척 중요하다. 위와 같은 1세대 2주택 비과세 요건을 제대로 숙지한 뒤 매도 순서를 정해야 한다.

하지만 불가피하게 비과세 요건을 충족시키지 못할 경우에는 양도세를 감수할 수밖에 없다. 2주택인 경우 두 채 중 먼저 매도하는 주택의 양도 차익에 대해 양도세가 과세된다. 어떤 주택을 먼저 매도하느냐에 따라 양도세가 달라지는 것이다.

통상 주택 두 채 가운데 양도 차익이 작은 주택을 먼저 팔아 양도세를 내는 것이 유리하다. 양도 차익이 큰 주택을 마지막에 매도해 1가구 1주택 비과세 처분을 받으면 세금을 훨씬 줄일 수 있기 때문이다.

부산은행 관계자는 "주택 양도세는 부과 규모가 큰 만큼 주택 처분 전에 세무사 등 전문가와 상의하는 것이 필요하다"고 말했다.

천영철 기자 cyc@busan.com