“전세금 못 받은 상태서 이사 가면 대항력과 우선변제권 상실”
엄정숙 부동산전문 변호사 조언


 

엄정숙 부동산 전문변호사. 법도 종합법률사무소 제공

“집주인이 전세보증금을 안줘요. 직장이 지방으로 발령 나서 당장 이사 가야 하는 상황이에요. 임차권등기명령을 하고 나가야 한다는데 꼭 해야 하나요? 전세금은 전 재산인데 못 받을 것 같아 나가지도 못하겠고, 일을 안 할 수도 없어서 안 나가지도 못하겠어요.”

새로운 세입자가 들어오면 전세금을 돌려줄 수 있다는 집주인(임대인)의 말에 전세금을 못 받은 상황에서 당장 이사 가야 하는 세입자(임차인)들은 고민이 깊어질 수밖에 없다.

이 같은 경험을 한 세입자들은 기간과 정신적 손해가 상당하다고 토로한다. 전문가들은 이 같은 상황에서는 임차권등기명령을 신청하고 나가야 한다고 조언한다.

24일 엄정숙 부동산 전문변호사는 “임대차 기간 만료 후 전세보증금을 못 받은 상황에서 이사 가면 대항력과 우선변제권이 상실되기 때문에 전세금을 돌려받기가 어려워진다” 며 “이 경우는 비용이 들더라도 임차권등기명령 신청 후 이사 가면 대항력과 우선변제권이 유지 된다”고 조언했다.

이어 “차후 전세금 반환소송에 대비해 전세금반환 내용증명서를 발송해두는 것도 도움이 되는 방법”이라고 덧붙였다.

엄 변호사의 설명에 따르면 집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 상황은 집이 부동산 경매로 넘어갈 확률도 높다.

전세금 반환소송 법률상담을 전문으로 제공하는 ‘법도 전세금반환소송센터’에 따르면 부동산 강제경매가 진행된 건수는 총 126건 중 29건으로 나타났다. 4건 중 1건은 부동산 강제경매가 진행되는 셈이다.

전세금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 갈 땐 대항력과 우선변제권을 확보하는 게 관건이다.

이 경우 대항력이란 제3자(경매낙찰자)에 대해 대항할 수 있는 법률적 효력을, 우선변제권이란 부동산경매에서 세입자가 먼저 배당받을 수 있는 권리를 말한다.

임차권등기명령이란 보증금을 못 받은 상태에서 이사 갈 때 법률적으로 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 한 제도다. 주택 임차권등기명령 절차를 완료하고 이사 가면 집이 경매에 넘어가더라도 경매를 통해 전세금을 돌려받을 확률이 높아지는 것이다.

임차권등기는 임대차 기간이 끝난 후 전세금을 못 받은 임차인이 신청할 수 있다. 신청하는 곳은 관할법원이다.

신청에 필요한 서류는 임대차계약서, 계약해지 내용증명, 부동산 등기부등본, 주민등록초본 등이다. 기간은 일반적으로 3~4주 정도 걸린다. 결정문 송달이 늦어지는 경우는 2개월 정도 걸리는 것으로 알려졌다.

엄 변호사는 “임차권등기명령 완료 후 등기부등본을 발급받아보면 임차권이 등기되어 있음을 확인할 수 있다”며 “이 확인이 되면 이사 나가도 안전하다”고 강조했다.

송현수 기자 songh@busan.com

송현수 기자 songh@busan.com