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개인의 종합소득세율이 6%~45%이고 법인의 법인세율이 10%~25%로 법인세가 개인의 종합소득세율보다 낮다. 단순세율만 비교한다면 개인보다 법인이 훨씬 세금부담이 작은 것처럼 보인다.

과연, 개인사업자보다 법인사업자가 조세부담에서 유리한 것일까? 이에 대해서 요즈음 핫한 부동산임대사업자를 중심으로 설명해보고자 한다.

첫 번째, 법인전환하는 단계에서 개인의 양도소득세 절세여부

부동산 임대사업을 영위하던 개인이 사업용 고정자산을 현물출자하거나 사업양도·양수의 방법에 따라 법인으로 전환하는 경우로서 그 사업용 고정자산이 부동산 등 양도소득세 과세대상 재산에 해당하는 경우에는 양도소득세를 납부해야 한다. 하지만, 일정한 요건을 모두 충족하여 법인전환 등을 하는 경우에는 그 사업용 고정자산에 대하여는 이월과세를 적용받을 수 있다. 다만, 해당 사업용고정자산이 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리인 경우는 2021년부터는 이월과세가 적용되지 않는다. 즉 개인주택임대사업자는 1인법인사업자로의 법인전환시 이월과세 혜택이 적용되지 않게 된 것이다.

그리고 부동산매매업의 부동산은 고정자산이 아니라 재고자산으로 분류되어 양도소득세 이월과세 대상자산이 아니다.

'양도소득세 이월과세'란 개인이 해당 사업에 사용되는 사업용고정자산 등 종전 사업용고정자산 등을 현물출자 또는 사업양도·양수를 통하여 법인에 양도하는 경우 이를 양도하는 개인에 대해서는 양도소득에 대한 양도소득세를 과세하지 아니하고, 그 대신 이를 양수한 법인이 향후 그 사업용 고정자산 등을 양도할 때 양도소득 상당액을 법인세로 납부하는 것을 말한다.

이때, 납부하는 법인세는 세목이 달라지는 것뿐이고 세액이 달라지는 것은 아니다. 따라서 개인기업의 법인전환으로 인해서 양도소득세가 줄어드는 것은 아니라는 것이다.

다만, 법인이 취득한후 양도시까지 증가한 양도가액에 대한 양도소득세는 법인세율을 적용한 금액으로 납부하게 된다. 즉 법인이 부동산 취득 후 양도시까지의 양도가액 증가분에 대한 세금은 개인종합소득세 보다 법인세율이 낮아서 부담세율이 줄어드는건 확실하다. 하지만,

여기서 간과해서는 안될게 있다. 법인자산의 개인화이다. 즉 부동산양도 후 낮은 법인세율이 적용되는 것은 맞지만 법인자산을 인출하는 방법 즉 법인자산의 개인화 방법은 급여 또는 배당의 방법이 있다. 이때 근로소득세가 6%~45%가 적용되고, 배당의 경우 2천만원 이하까지는 14%(지방소득세 1.4%) 2천만원 초과되는 배당소득은 종합합산과세된다.

따라서, 법인전환으로 인한 양도소득세 이월과세 및 개인임대사업자 고정자산의 양도차익에 따른 세부담 절감효과는 장담할 수 없다.

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※ 법인전환시 취득세 감면적용 문제

부동산임대 및 공급업이 아닌 개인사업자가 사업용 고정자산을 현물출자하거나 양수도 방법으로 전환한 후 전환법인이 취득한 사업용자산에 대한 취득세는 지방세특례제한법 제57조의2제4항에 의하여 2021년 12월 31일까지는 취득세의 75%를 경감한다.(경감분에 대해서 농어촌특별세 20%부과하므로 실질경감률은 60%정도이다) 그러나 부동산 임대 및 공급업자가 법인전환하는 경우로서 2020. 8. 12. 이후 사업용 고정자산을 취득하는 분부터 감면을 배제한다.

한편, 취득일부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 해당 사업을 폐업 하거나 해당 재산을 처분 또는 주식을 50%이상 처분하는 경우에는 경감받은 취득세를 추징하게 된다.

두 번째, 법인전환 후 부동산을 보유시 부담하는 조세문제

법인이 법인전환 등으로 부동산을 보유하고 있는 경우에는 재산세와 종합부동산세를 부담해야 한다. 과세기준일은 매년 6월 1일이 되며 재산세율은 종합합산과세대상 재산 또는 별도합산과세대상 또는 분리과세대상 재산 등에 따라 세율이 0.2%~0.4% 부과된다.

종합부동산세를 부과할 때 해당법인이 소유한 주택에 대하여는 개인에게 허용하는 기본공제 6억원을 2021년부터 적용하지 않으며, 세율도 6%의 단일세율을 적용하며, 세부담상한도 없애버려 종합부동산세 부담이 대폭 증가 되었다.

즉, 주택임대사업자는 법인으로 전환하는 경우에 종합부동산세의 증가를 피할수 없게 된다.

세 번째, 법인이 부동산을 양도하는 경우 부담하는 조세문제

개인의 경우 주택 등을 양도하는 경우 양도소득세는 최고 기본세율 45%로 누진과세되고, 지역과 주택수에 따라 중과세를 적용받게 되지만, 법인의 경우 과세표준에 따라 10%~ 20%(과세표준이 200억 초과인 경우에는 25%)를 적용받기에 개인과 법인의 세부담 차이가 발생하게 된다. 이러한 개인과 법인과의 세율차이를 보완하고, 법인을 통한 부동산 투기 방지 및 생활활동으로의 유인을 통해 법인의 주택 등 특정자산 양도시 법인세를 추가과세를 하고 있다.

토지 등 법인세 추가과세 대상은 주택,별장,비사업용토지, 주택을 취득할 수 있는 권리(조합원 입주권, 분양권) 이며, 이때 적용되는 추가법인세율은 비사업용토지는 10%, 주택 등은 20%추가과세가 된다. 법인이 부동산을 취득한후 양도시까지의 양도차익도 해당 부동산이 주택 등인 경우에는 양도소득세 절세효과가 별로 없다고 할 수 있다. 물론 상가 등의 경우에는 법인세 추가납부세액이 없어 배당을 하지 않는다면 개인보다 낮은 법인세율을 적용받게 된다.

마지막으로 앞에서 살펴본 바와 같이 주택 등 부동산임대업을 영위하는 개인사업자가 법인으로 전환하여 부동산 임대업 등을 영위하는 경우로 법인전환에 따른 실질적인 세부담액이 결코 줄어드는 것이 아님을 알 수 있다.

또한 주택임대사업자의 법인전환 시 양도소득세 이월과세가 배제되고, 부동산임대업자에 대한 취득세 감면이 배제되면서 법인으로 전환하는 과정에서 양도소득세 및 취득세 부담 등 법인전환 비용도 대폭 증가하였으며, 법인전환수수료 (감정평가수수료, 법무사비용, 세무사수수료 등)도 제법 많이 발생한다.

다만, 개인사업자로 임대사업을 영위하는 경우에는 6~45%에 해당하는 종합소득세를 매년 납부하여야 하지만 법인으로 전환한 경우로서 배당을 하지 않는 경우에는 10~25%에 해당하는 법인세만 납부하면 되므로 당장의 세부담은 적을지 모르나 이후 법인자산의 개인화를 통해서 근로소득세 또는 배당소득세가 과세된다고 하면 결코 절세했다고 확신할 수는 없을 것이다.

따라서 부동산 개인임대사업을 영위하는 사람 중에서 법인사업자로 전환할지 여부를 고민하시는 분들은 전문가와의 충분한 사전 검토를 통해서 법인전환 여부를 결정하여야 할 것이다.

박성일 객원기자 zzando304@naver.com / 세무사