송지연 경제부 부동산팀장

선거가 코앞이다. 선거 후 부동산 시장의 향방에 대한 의견은 엇갈린다. 누구는 금리 인상과 대출규제로 본격적인 하락장이 펼쳐질 것이라고 내다본다. 반면 여야 유력 후보 모두 양도세와 종합부동산세를 손보겠다는 입장을 밝혀 부동산 거래가 활발해질 것이라는 전망도 있다.

명확한 것은 선거가 끝나면 시장의 불확실성이 사라진다는 점이다. 현재 부동산 시장의 거래 절벽은 심각하다. 지난 1월 부산의 주택 매매건수는 2558건으로, 전년보다 48.8%가 줄었다. 주택 시장을 이끄는 아파트의 매매 거래량은 1470건으로, 전년 1월 3136건보다 53.1% 감소했다. 2013년 1월 1030건 거래된 이후 가장 낮은 수치다.

여야 후보 양도세 등 부동산 세금 손질 공약
선거 후 불확실성 감소·세부담 완화 기대 클듯
양도세 완화로 공급 늘리려면 부가 장치 필요

꽁꽁 얼어붙은 거래량에 비하면 상대적으로 가격 하락 폭은 크지 않다. 전국적으로는 아파트 가격이 지난주 2년 5개월만에 처음으로 0.01% 떨어진 수준이다. 2013년 1월 부산의 집값은 전달보다 0.19% 떨어졌는데, 당시는 2012년 2월부터 집값이 내리 1년 가까이 떨어지던 때였다.

절벽이라고 표현될 정도로 급감한 거래량과 비교해 상대적으로 가격 하락의 폭이 크지 않다는 것은 ‘선거 결과를 지켜보자’는 심리가 강하기 때문으로 분석된다. 매도자나 매수자 모두 선거 전에 움직이기 부담스럽다는 것이다.

선거 후 두 후보의 정책에 따라 시장은 요동칠 것이다. 특히 양도세 중과 완화는 시장에 직접적인 영향을 미칠 가능성이 높다. 양도세가 완화되면 다주택자들이 집을 내놓아 공급을 늘리는 효과가 기대되기 때문이다.

전국에서 2주택 이상 소유하고 있는 다주택자는 228만 명(2019년 주택소유통계 기준)이다. 전체 집 소유자(1434만 명)의 15.9% 정도다. 공급 부족이 가장 심각하다는 서울의 다주택자는 39만 2964명으로, 이들 중 10%만 살지 않는 주택을 팔겠다고 내놓으면 4만 가구가 공급되는 효과가 발생한다. 3기 신도시인 고양 창릉(3만 8000가구), 하남 교산(3만 2000가구)의 공급예정인 물량보다 더 많다. 부산의 사정도 비슷하다. 부산의 주택 소유자 98만 6976명 중 15.7%(15만 4969명)가 다주택자이다.

하지만 양도세 중과만 완화한다고 매물이 나오지는 않을 것이다. 양도세 부담이 줄더라도 집값이 오를 것이라는 기대가 있거나 종합부동산세 부담이 덜하면 다주택자들은 주택을 처분하지 않을 가능성이 높다. 양도세 중과 완화의 목적이 공급량 확대라면, 지속적인 공급 정책으로 집값이 떨어질 것이라는 신호를 줘야 한다. 또 종합부동산세 제도의 비합리적인 부분은 수정하더라도, 세부담 자체를 낮추면 다주택자들이 양도할 이유가 없어지기 때문에 공급량 증대라는 효과는 미미할 것이다.

이런 부수적인 장치를 마련하는 데에는 시간이 어느 정도 걸릴 것이다. 그 사이 집값은 세 부담 완화에 대한 기대감으로 상승할 수 있다. 여기에 오는 계약갱신청구권 만료가 돌아오는 7월의 전세 시장 움직임도 변수다. 그 시점에 지난 2020년에 도입한 전월세상한제 적용을 받지 않을 주택들이 대거 발생한다. 2년 전 계약갱신청구권을 적용한 세입자를 내보낸 집주인들이 새로운 세입자에게 임대료를 대폭 올릴 가능성이 있다. 전세가가 올라가면 집값 하락에는 한계가 있다.

분양가 상한제를 적용받지 않는 후분양 아파트 단지들도 집값이 떨어지지 않는다는 신호로 읽힐 수 있다. 부산에도 해운대구 등의 후분양 단지들이 분양을 앞두고 있다. 업계에서는 이들의 분양가가 평당 4000만 원을 넘을 것으로 전망한다. 후분양 아파트의 분양가는 주변 아파트 가격에 영향을 끼칠 것이다. 뿐만 아니라 분양가 상한제 적용을 받는 재개발 조합도 후분양 아파트 가격에 눈높이를 맞출 것이다.

지난해 말 대출규제가 시작되면서 혹자는 부동산의 대세 하락기가 시작됐다고 한다. 대출규제로 다주택자들이 집값을 올리는 가수요가 사라지고, 인구가 급격히 줄어든 데다 젊은층은 ‘내집은 꼭 있어야 한다’는 구매 욕구가 기성세대보다 적기 때문에 수요는 크게 줄어드는 반면, 현 정부의 공급 확대 정책을 다음 정부에서도 유지한다면 공급은 지속적으로 늘 것이기 때문이다. 2년 가까이 역대급으로 치솟았던 집값의 열기 끝에 지금은 하락장을 이야기하는 이들의 목소리에 힘이 실리고 있다. 물론 전반적으로 집값이 떨어진다 해도 별다른 영향을 받지 않는 지역도 있을 것이다. 부의 양극화는 부동산 시장에서 가장 극명하게 나타나고 있기 때문이다.

선거 후 집값의 움직임은 또 다시 우리에게 질문을 던질 것이다. 당신에게 집은 어떤 의미인가? 거주를 위한 곳인가, 자산 증식을 위한 투자처인가, 아니면 그 사이 어디쯤인가? sjy@busan.com