건축물 높이 제한 12년 만에 손본다

부산시가 부산 지역 상업지역과 경관지구 가로구역을 대상으로 규제하고 있는 건축물 제한 높이를 12년 만에 대대적으로 손본다. 12년 전에 만들어진 규정인 만큼, 시의 중장기적 도시 계획과 개발 방향, 시민들의 개발 수요, 부동산 경기 변화 등 현실을 반영하지 못하고 있다는 지적에 따른 것이다. 시는 높이 제한을 완화함으로써 발생할 수 있는 난개발 우려와 주변 기반 시설 현황, 스카이라인까지 종합적으로 고려해 시민들의 눈높이와 부산시의 미래상에 걸맞은 높이 계획을 수립한다는 방침이다.

6일 부산시에 따르면, 시는 부산 지역 내 상업지역과 경관지구 가로구역에 대한 가로구역별 건축물 높이 계획 정비 용역을 추진한다. 시는 이달 중 용역을 발주하고 다음 달 용역에 착수한다. 현재 용역사 선정 작업을 진행 중이며, 용역은 내년 2월 마무리할 예정이다.

2010년 만들어 현실 반영 한계
일률적인 제한으로 개발 정체도
해운대·원도심·금융혁신도시 등
19만㎢ 대상 용역 내년 2월 완료
전체적으로 제한 완화 가능성 커
급격한 기준 완화 땐 난개발 우려

용역 대상은 부산 지역 내 모든 상업지역과 경관지구 가로구역으로, 전체 면적은 19만k㎡에 달한다. 시는 용역 결과가 나오면 이를 토대로 높이 제한 기준을 조정한 뒤 부산시 건축위원회 심의를 거쳐 높이 계획을 최종 확정한다.

이번 용역은 부산의 모든 상업지역과 경관지구 가로구역에 설정돼 있는 높이 제한 기준을 12년 만에 정비하기 위한 것이라는 점에서 의미가 크다. 가로구역은 도로로 둘러싸인 하나의 구역을 말하며, 시와 일선 구·군은 위생적이고 쾌적한 환경을 조성하고, 도시 미관 향상과 토지 이용 효율 제고를 위해 가로구역별로 건축물의 제한 높이를 지정·공고하고 있다. 상업지역과 경관지구(도시 경관 보호를 위해 건축물 높이를 제한하는 구역으로 해운대해수욕장 주변 등의 구역) 가로구역의 경우 부산시가 건축조례에 따라 건축물 높이에 대한 제한 기준을 두도록 하고 있다. 주거지역과 준주거지역 가로구역의 경우 일선 구·군에서 건축물 높이를 제한한다.

이에 따라 시는 2010년 처음으로 상업지역과 경관지구 가로구역에 대한 건축물 높이 제한 기준을 정했다. 2015년에는 건축물 높이 제한 기준이 잘 지켜지고 있는지 모니터링을 진행하고, 현실과 맞지 않는 부분은 지침 수준에서 일부 변경 적용했지만, 높이 계획에 대한 전면적인 재정비 시도는 12년 동안 없었다. 12년 전 만들어진 높이 제한 기준이 시와 일선 구·군의 상업지역과 경관지구 가로구역 건축물 인허가에 지금도 여전히 적용되고 있는 셈이다. 특히 원도심 등 일부 지역에서는 상업지역과 경관지구 가로구역의 건축물 높이를 구역별로 지나치게 일률적으로 제한하고 있어, 개발이 정체되는 부작용도 발생했다.

상황이 이렇다 보니 높이 규제가 개발 수요, 주변 개발 여건과 부동산 경기 변화, 지가 상승 등의 현실을 반영하지 못하고 있다는 지적이 잇따랐다. 대표적인 원도심인 중구 국제시장과 용두산공원 일대의 개발이 정체된 것이 건축물 높이 제한 때문이라는 주민 불만이 커지면서 중구청은 지난해 자체적으로 상업지역 건축물 높이 제한 기준 변경을 위한 용역에 착수했다. 또 남구 문현동 금융혁신도시 주변 상업지역에서도 혁신도시 상권에 걸맞은 개발과 활성화를 위해 건축물 높이 제한을 완화해야 한다는 요구가 이어지고 있다. 현재 중구 국제시장과 용두산공원 일대는 최대 30~54m까지 가로구역별로 건축물 높이가 제한돼 있다. 남구 금융혁신도시 국제금융센터·부산은행 동측은 24m로 제한을 받는 등 금융혁신도시 주변 상업지역은 건축물 최고 높이가 2010년 만들어진 기준에 따라 엄격히 제한받고 있다.

시는 높이 제한 기준을 크게 완화할 경우 난개발이 우려되는 만큼, 주민들의 요구와 스카이라인 등을 종합적으로 검토해 적정 수준의 높이 계획을 수립한다는 방침이다.

원도심과 서부산의 경우, 건축물 높이 제한 등으로 민간 중심의 개발이 더뎌 개발이 정체됐고, 높이 제한 완화룰 요구하는 주민들의 목소리가 컸다. 이번 용역을 통해 높이 제한이 전체적으로 완화될 가능성이 크고, 이는 재개발 활성화로 이어질 수 있다. 특히 시행사나 건설사들을 중심으로 개발 수요가 크게 증가할 것으로 전망된다. 반면, 지가 상승과 난개발 등의 역효과가 우려된다는 목소리도 나온다.

부산시 건축정책과 관계자는 “건축물 높이 제한을 크게 또는 무조건 완화하는 것이 아니라, 해당 지역의 개발 수요와 주민 요구, 주변 스카이라인과의 조화, 주변 기반 시설이 완화된 건축물 높이로 인한 개발을 수용할 수 있는지 등을 전반적으로 검토해 최종 높이 계획을 수립할 것”이라고 밝혔다.

이대성·김동우 기자 nmaker@busan.com