인허가·준공 70%, 착공 47% 수준
사업성 떨어져 업체들 주택사업 주저
공사비 갈등 예방하고 공공주택 확대

사진은 서울 양천구 목동 일대 아파트 모습. 연합뉴스

지난해 주택 착공 실적이 평소의 47% 수준에 불과해 향후 2~3년 후 주택공급 부족이 현실화할 우려가 커졌다는 지적이 나왔다. 이에 공사비 갈등을 사전에 예방하고 조정하는 기능을 강화하고 민간사업 중 공공으로 전환이 가능한 곳은 공공주택 용지로 전환해 활용해야 한다는 제언이다.

특히 지역 건설업체가 정비사업에 참여하면 용적률 인센티브를 주고 있는데 이같은 인센티브가 실효성이 있도록 충분히 제공해야 한다는 목소리도 나왔다.

국토연구원 기획조정실 김지혜 연구위원과 연구진은 국토정책 브리프 ‘주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략’을 23일 발간했다.

지난해 전국 주택공급 실적은 2005~2022년 연평균 대비 인허가와 준공은 70%를 상회하지만 착공은 47.3%로 매우 저조했다.

수도권과 비수도권을 나눠봐도 수도권의 지난해 실적은 인허가 69.0%, 착공 47.2%, 준공 82.2%이며, 비수도권은 인허가 79.5%, 착공 47.5%, 준공 65.5% 수준이었다. 전국이 비슷하게 착공 실적이 저조한 것으로 분석됐다.

최근 10년간(2013~2022년)과 비교해도 지난해 수도권 실적은 인허가 64.6%, 착공 39.0%, 준공 73.0%이며, 비수도권은 인허가 72.5%, 착공 40.1%, 준공 57.9% 수준이었다.

착공이 이처럼 저조한 것은 최근 주택사업 사업성이 떨어져 건설사들이 인허가는 받아놨는데 쉽사리 착공하기 힘들기 때문이다. 국토연구원은 “이 때문에 2~3년 후 우리나라 주택공급이 매우 부족해질 가능성이 높다”고 말했다.

주택공급이 현재 잘 안되는 이유는 금리상승과 건설공사비 상승이 가장 크다. 기준금리 인상의 여파로 2023년 기준 브릿지 대출금리는 평균 10%를 기록했으며 펜데믹 기간 일반철근(2021년 기준) 62.9%, 시멘트와 레미콘(2022년 기준)이 각각 20.0%를 넘게 가격이 올랐다.

수요측면에서도 최근 금리상승이 주택 매매수요를 줄여 주택가격이 하락하는 등 주택 사업성이 떨어지고 있다.

이에 국토연구원은 원활한 주택공급을 위한 정책 개선방안 5가지를 제시했다.

먼저 공공부문의 공사비 갈등 사전 예방·조정 기능을 강화하고 신탁방식으로 정비사업을 진행할 때 주민의견을 더 많이 반영할 수 있도록 해야 한다는 설명이다.

또 2018년 이후 부산 울산 대전 등에서는 지역건설업체 참여 정비사업에 대해선 용적률 인센티브를 제공하고 있는데 지역업체 인센티브 제도를 중견·중소 건설사로 확대하고 인센티브 비율도 실효성있는 수준으로 올릴 것을 제시했다.

아울러 주택시장 위축으로 민간의 주택공급이 원활하지 않은 점을 감안해 공공주택 공급을 늘리고 민간사업 중 공공으로 전환이 가능한 사업에 대해선 공공주택 용지로 전환해 활용할 것을 제안했다.

김덕준 기자 casiopea@busan.com