3. 부산 전역 205개동 지수 분석

동네별 빈집 위험 요인 살펴보니
8개 지표 따라 6개 군집으로 분류
재산세·용적률 개편 등 처방 가능
인구 유입 기대하기 어려운 곳은
장기적 매입 등이 현실적일 수도

그래픽=노인호 기자 nogari@

동별 ‘빈집 SOS 지수’에 8개 지표는 각각 어떤 영향을 미쳤을까. 지수와 지표의 상관 관계에 따라 6가지 군집으로 분류가 가능했다. 빈집 위험 요인이 유사한 동들로 묶어 유형을 구분한 것이다. 빈집 위험 요인의 유형별 분류와 접근은 맞춤형 실태 조사와 처방으로 이어질 수 있어 빈집 대책의 실효성을 높여줄 것으로 기대된다.

■동네마다 다른 빈집 위험 요인

8가지 지표(경사도·고령화 비율·건축 연도·공시지가·대지면적·건축면적·단독주택·자연증가)는 부산 205개 동의 지수 산출에 서로 다른 영향을 주고 있었다. 원도심의 한 동은 고령화 비율과 경사도가 매우 높아 빈집 발생 위험이 높았고, 정책 이주 지역에 속한 한 동은 땅값이 싸고 소형 주택이 많아 지수가 높게 나왔다. 신도시의 한 동은 고령화 비율이 낮고 자연증가(출생자-사망자)가 높아 지수가 낮게 산출되기도 했다.

부산 205개 동은 각 지표와 상관성에 따라 6가지 군집으로 나눌 수 있었다. 6가지 군집 중 군집4와 군집5는 빈집 발생 위험이 전체 평균 빈집 SOS 지수(2.93)보다 높아 빈집 발생 위험이 매우 높았다.

군집4는 고령화 비율이 전체 군집 중 28.3%로 가장 높았고, 인구 자연증가 역시 -61.3로 저출산·고령화가 가장 심각했다. 지형적 특성인 경사도는 14.1도로 가장 가팔랐다. 공시지가가 낮고 건축면적, 대지면적이 작아 소형 주택이 밀집해 있었다. 고령화 비율이 높은 산동네로, 원도심의 지형과 인구, 주거의 전형적 특성이 뚜렷했다. 지수는 평균 3.35로 빈집 발생 위험이 가장 높았다.

군집5는 군집4처럼 고령화 비율이 높고 저렴한 소형 주택이 밀집한 특성을 띄었지만, 경사도는 6.5도로 상대적으로 낮았으며 단독주택 수가 많아 소형 주택의 밀집도는 더 높았다. 비교적 지대가 평탄하지만 소형 주택이 밀집해 있는 곳들로 신평동과 반송동, 서동, 용호동 등 부산의 대표적인 정책 이주 지역들은 물론 시 외곽 도농복합지역도 포함돼 있다. 지수는 평균 3.19로 군집4보다는 낮았지만 빈집 발생 위험이 높았다.

군집2와 군집6는 평균 지수가 각각 2.50와 2.51로 전체 지수 평균보다 낮았지만 저출산·고령화와 인구 유출로 빈집 발생 우려가 높은 지역이었다. 군집2의 경우, 고령화 비율은 8.6%로 군집들 중 가장 낮았고, 자연증가는 518.5로 가장 높았다. 젊은 층이 많이 거주하며 출산율이 높은 신도시와 신도시 주변 소형 주택 밀집 지역이 혼재된 특성을 보였다. 군집6은 아파트와 빌라, 소형 주택 등이 혼재된 전통적 주거 지역들로 묶였다.

군집1과 군집3은 땅값이 비싸고, 대지면적과 건축면적이 크며 단독주택 수가 적었다. 고급 아파트 등이 모여 있는 주거 선호 지역으로 분류됐다. 군집 평균 지수 역시 각각 1.25와 1.44로 낮아 빈집 발생 우려가 낮았다.

■군집 특성별 ‘맞춤형 처방’ 가능

군집별 특성을 분석한 결과, 빈집 발생 위험 요인은 지역별로 뚜렷한 차이를 보였다. 특히 부산 원도심 지역이 대부분 포함된 군집3의 경우 빈집 SOS 지수에 영향을 미치는 8개 지표가 전반적으로 좋지 않았다. 정부와 지자체가 적절한 대책으로 대응하지 않는다면 빈집이 급증할 것으로 우려됐다. 고령화 비율이 높은 정책 이주 지역과 도농복합지역의 경우에도 전반적으로 지표가 나빠 빈집이 급증할 수 있는 지역으로 분류됐다.

취재팀과 부산연구원은 빈집 발생에 영향을 미치는 요인이 지역별로 상이한 만큼 맞춤형 실태 조사와 빈집 대책이 필요하다는 결론을 내렸다. 또 이번에 도출한 빈집 SOS 지수와 군집별 분류, 특성 분석이 맞춤형 실태 조사와 대책 마련에 활용될 수 있을 것으로 봤다.

배수현 부산연구원 디지털도시정보센터장은 “경사도가 높고 고령화가 심각해 인구 유입 가능성이 낮은 지역에는 민간 차원에서 빈집 거래와 재개발이 활성화될 수 있도록 취득세, 재산세 등 세제 개편과 높이 제한 완화, 용적률 상향 등의 대책이 효과적일 수 있다”며 “또 교통 인프라와 직주근접의 장점이 있는 곳은 리모델링이나 도시재생 등 주거 환경 개선을 유도할 수 있고, 도농복합지역의 경우에는 빈집 거래를 활성화하는 것이 좋은 대책이 될 수 있다”고 밝혔다.

신병윤 동의대 건축학과 교수는 “도시재생을 통해서도 인구 유입을 기대하기 어려운 곳들은 장기적으로 빈집을 조금씩 매입해 공간을 비워나가는 것이 가장 현실적인 대책이 될 수 있다”고 말했다.

지역 소멸을 연구한 전문가들 역시 빈집 발생 위험에 대한 지역별 특성 분석이 빈집 문제 대응에 효과적으로 활용될 수 있다고 말했다.

박봉철 부산연구원 도시해양연구실장은 “부산은 지형적 특성과 역사적인 도시 형성 과정이 지역별로 큰 차이를 보이는 만큼, 빈집 발생 유형도 다양할 수밖에 없다”며 “지역별로 다른 빈집 발생 위험 요인을 잘 살펴보면 맞춤형 대책 마련이 가능할 것”이라고 밝혔다.

이대성 기자 nmaker@busan.com